盐城市住房保障和房产管理局
盐城市工商行政管理局
盐房管〔2016〕38号
市住房保障和房产管理局、市工商行政管理局关于印发《盐城市前期物业服务合同》、《盐城市前期物业服务协议》和《盐城市物业服务合同》
示范文本的通知
各县（市、区）住建局、房产分局，各物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会（物业管理委员会）:
为了进一步规范我市物业管理活动，引导物业管理当事人通过合同明确各自的权利和义务，减少物业管理纠纷，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，市住房保障和房产管理局、市工商行政管理局联合制定了《盐城市前期物业服务合同》（供前期物业管理招投标中标的物业服务企业和房地产开发企业签约时使用）、《盐城市前期物业服务协议》（供前期物业管理招投标中标的物业服务企业和房地产开发企业、业主签约时使用）和《盐城市物业服务合同》（供后期物业管理物业服务企业和业主委员会或物业管理委员会签约时使用）作为示范文本，现印发给你们，希参照执行。
盐城市住房保障和房产管理局 盐城市工商行政管理局
2016年4月22日
盐城市前期物业服务合同
合同编号
委托方（房地产开发企业，以下简称甲方）
单位名称：
法定代表人： 住所：
联系电话： 传真：
受委托方（物业服务企业，以下简称乙方）
单位名称：
资质等级： 证书编号：
法定代表人： 住所：
联系电话： 传真：
甲方通过 （招投标/协议）方式将 （项目名称）委托乙方实行前期物业服务。为保障本物业的正常运行，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关法律、法规、政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。
第一章 物业概况
第一条 物业基本情况：
物业名称：
物业类型：
坐落位置： 区 街道 路 号
物业管理区域四至范围：
东至
南至
西至
北至
物业占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中，住宅部分 平方米，非住宅部分 平方米（其中商业部分 平方米，办公楼部分 平方米，会所部分 平方米），物业服务用房 平方米（经营用房 平方米，办公用房 平方米，辅助用房 平方米），其他用房 平方米。
分期建设的项目，首期竣工交付时间为 年 月 日，首期建设情况：建筑面积 平方米，其中，住宅部分 平方米，非住宅部分 平方米（其中商业部分 平方米，办公楼部分 平方米，会所部分 平方米），物业服务用房 平方米（经营用房 平方米，办公用房 平方米，辅助用房 平方米），其他用房 平方米。
其他分期建设计划：
分期建设项目在后期开发中规划方案或指标如有变更，甲方应书面告知乙方。如果涉及本合同条款的变更，甲乙双方应另行签订补充协议并报物业项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。项目的相关设施设备发生变更，甲方应经乙方同意，双方应另行签订补充协议并报所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。（规划平面图见附件二，物业构成明细见附件三。）
第二章 服务内容和标准
第二条在本物业建设阶段，乙方前期介入提供的服务内容有：
1、
2、
3、
第三条 甲方于 （具体时间）付给乙方 元的前期介入服务费。
第四条甲方于 年 月 日前提供前期物业开办费 元（开办费参考标准为1-2元 /平方米），用于购买物业办公设备等固定资产及支付培训等相关费用。所购资产归全体业主所有，由乙方使用。乙方应建立办公设备等固定资产清册。（见附件四）
第五条在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同,并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在地的县（市、区）级物业管理行政主管部门备案。
甲方在物业交付前三十天，按照规划总平面图审定的面积和位置向乙方提供具备独立、正常使用功能的物业服务用房并附物业服务用房平面图（见附件五）。物业服务用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内使用，但不得改变其用途。
第六条乙方为本物业管理区域的业主提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准 级，具体内容为：
1、综合服务：乙方应配合甲方制定业主临时管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目招投标时承诺的项目经理即为本项目的项目经理，项目经理为 ，本项目的管理人员总数为 人，配备每班在岗管理人员为 人，管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范，周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每半年公布1次；物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；制定完整的社区文化活动计划，配合街道做好社区精神文明建设相关工作。
2、保洁服务：乙方须按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置专职的保洁人员，本项目的保洁人员总数为 人，配备每班在岗保洁人员为 人；制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；各类清洁设施设备配备齐全，保洁人员按各项规定做到保洁到位，垃圾日产日清。
3、公共秩序维护服务：乙方须按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置专职的秩序维护员（最低不得少于3人），本项目的秩序维护人员总数为 人，配备每班在岗秩序维护人员为 人，乙方须保持24小时有人在岗值班，其中立岗值班时间不少于 小时，公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善，制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。
4、绿化养护服务：乙方或由乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理，本项目的绿化养护人员总数为 人，配备每班在岗绿化养护人员为 人；制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
5、物业共用部位和共用设施设备维护服务：乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人），本项目的维保人员总数为 人，配备每班在岗维保人员为 人；电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的单位维护保养；建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级（物业共用部位明细见附件六，物业共用设施设备明细见附件七）。
单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。甲乙双方在《前期物业服务协议》中与物业买受人约定物业服务的内容和质量标准应与本合同中明确的物业服务的内容和质量标准相一致。
第七条甲方应在售楼现场将本合同、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等内容进行公示，前述内容不得侵害物业买受人的合法权益。
第八条本物业共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。
第九条在本物业管理区域内配置的停车位（库）停放汽车的，车位使用人在政府指导价范围内按约定的标准缴纳车辆停放费和车位租赁费；车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。需要占用本区域共有道路或其他场地停放汽车的，如产权属于甲方的，甲乙双方应当在本合同的第二十九条其他约定事项中约定；如产权属于全体业主所有的，收费前须公示，公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3，经所在街道物管中心出具公示反馈意见后方可收费。物业服务企业应当将汽车停放费、租金单独列帐，独立核算，扣除成本后，所得收益百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第十条纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业公共服务费和设施设备运行费由甲方全额交纳。
第十一条乙方应在本物业管理区域的显著位置，每半年至少一次向全体业主公布物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用及广告、物业用房出租等经营性收入的收支情况；甲方参与支付上述费用的，乙方应向甲方提供物业服务费用的收支情况。
第十二条本物业管理区域内的属于全体业主所有的经营用房统一委托乙方经营管理，乙方取得的经营收益扣除成本后的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费，甲方未按时向乙方交付经营用房的，上述费用由甲方贴补。
第十三条物业服务收费采取包干制方式，物业服务费（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与业主在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取，最多可预收一年。
多层住宅： 元/平方米·月；
高层（小高层）住宅： 元/平方米·月；
独立别墅： 元/平方米·月；
联排别墅： 元/平方米·月；
商业用房： 元/平方米·月；
办公楼： 元/平方米·月；
会 所： 元/平方米·月；
其他物业： 元/平方米·月。
物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。
第三章 物业交接
第十四条乙方承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
现场查验物业二十日前，甲方应将符合交付使用条件的物业移交给乙方，并应向乙方移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第十五条乙方承接物业十五日前，与甲方签订《物业承接查验协议》，附查验记录、交接记录、整改书面报告、复查记录及其他与承接查验有关的文件。
如果甲方在移交物业项目时拒绝与乙方履行承接查验手续的，乙方可拒绝接收，由此造成的一切后果及经济损失，由甲方单独承担；
如果乙方未履行承接查验手续或违规接收了不符合交付条件的物业项目，由此造成的一切后果及经济损失，由乙方单独承担。
第十六条乙方在交接后三十日内，持下列文件向本物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）《物业承接查验协议》（详见附件八）；
（四）甲方移交资料清单及资料复印件；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其他与承接查验有关的文件。
乙方应当在备案后将物业承接查验情况，在本物业管理区域内显著位置公告。
乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。
第十七条前期物业服务合同终止，被解聘物业服务企业应当在终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行交接义务；业主委员会尚未成立的，由甲方配合项目所在地的街道办事处（镇人民政府）共同监督确认。移交事项包括：
（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；
（二）移交本合同第十四、十五条规定的相关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
第四章 管理约定
第十八条乙方应当依据投标时的服务方案及承诺事项制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，并接受甲方督查。
第十九条乙方对物业管理区域内禁止的行为，应采取劝阻、报告有关行政管理部门、诉讼等措施，制止甲方、业主、物业使用人违反规定的行为，并须保留相应的文档或音像资料。
乙方对物业管理区域内禁止的行为不采取上述措施的，甲方、业主、物业使用人可以报告所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门；禁止行为造成损害的，甲方、业主、物业使用人可以向人民法院提起诉讼。
第二十条乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。甲方对装饰装修事项有特殊要求的，应当与物业买受人在《商品房买卖合同》中约定，同时，在乙方与物业买受人签订《前期物业服务协议》时应予约定。
第二十一条物业交付使用后，甲方应按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等承诺的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。保修期限满前一个月，甲方应在本区域显著位置向全体业主进行公示，并书面告知乙方。
保修期内，甲乙双方按以下第 种方式操作：
（一）甲方委托乙方维修，按以下约定操作：
1、
2、
3、
（二）甲方不委托乙方维修，按以下方式操作：
1、
2、
3、
第二十二条乙方的服务达不到本合同第六条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正；给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。
第二十三条由于甲方违反合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第六条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正；造成乙方经济损失的，由甲方承担赔偿责任。
第二十四条前期物业服务期间，甲乙双方解除合同的，甲方应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并在服务内容、服务标准、物业公共服务费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意后，方可与乙方解除合同，并应通过招投标方式另聘物业服务企业。本合同解除后，《前期物业服务协议》自行失效。
第二十五条乙方违反本合同约定和相关规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对于擅自收费部分或超出标准部分，甲方有权拒绝交纳；乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额的 支付违约金。
第二十六条甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的 向乙方支付违约金。
第二十七条以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、其他不可归责于乙方的事由。
第二十八条本合同期限自 年 月 日起至业主大会（物业管理委员会）选聘或续聘物业服务企业止。乙方在合同期满退出时，应严格按照《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）》执行。
第二十九条其他约定事项：
１、甲方每 （月／季）组织部分业主（至少3名）对照合同约定的服务标准对乙方的服务进行考核，并于每 （月／季）底在小区主、次出入口将考核情况在小区公示，连续三次被甲方评为不合格之日起，本合同无效，甲方有权要求乙方无条件撤出物业管理区域，重新选聘新的物业服务企业。
2、
第三十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，本合同连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各执 份，报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）各备案一份，具有同等法律效力。
第三十一条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：
1、向盐城仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
甲方（签章）： 法定代表人：
乙方（签章）： 法定代表人：
见证方（街道办事处或镇人民政府签章）：
签订时间： 年 月 日
备案部门（签章）：
备案时间： 年 月 日
附件：一、盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准
二、规划平面图
三、物业构成明细
四、固定资产清册
五、物业服务用房平面图
六、物业共用部位明细
七、物业共用设施设备明细
八、物业承接查验协议
附件一：
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（一级）
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序号 |
项目 |
服 务 标 准 |
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(一) |
安全巡查 |
①不能实施封闭式管理，但设专人24小时巡查小区，全体巡查人员不少于3人，服务基本规范。
②安全巡护人员统一着装，熟悉辖区情况，认真负责，有较强的责任心，当班时佩戴标志，尽忠职守。
③能认真处理好业主(使用人)的投诉和求助。
④危及人身安全处设有明显标志。
⑤对突发事件(凶杀、火灾、爆炸、地震、电梯突发事件等)有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 |
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(二) |
卫生保洁 |
①小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
②小区主要道路每日清扫1次，公共场所清洁；楼道每周清扫1次;共用部位玻璃每年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次，其它共用设施定期清洁。
③公共厕所每天清扫一次，无明显污物便迹外溢。
④小区公共雨、污水管道及雨、污水井每年检查一次，并视情况清掏；化粪池每年检查1次，发现异常情况及时清掏。 |
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(三) |
绿化养护 |
①每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、石块等垃圾，目视基本无杂物。无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象。
②草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。
③每年至少进行1次施肥，病虫害防治每年不少于2次，预防花草、树木病虫害，花草树木生长基本正常。
④假山、亭、廊、雕塑等园林小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。 |
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(四) |
房屋及共用设施设备维修养护 |
①每年年底或年初对房屋和共用部位、共用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备有无完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年10月份安排1次共用部位门窗检修，使其保持基本完好。
②房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务(具体范围、价格双方约定)，服务态度良好。
③设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
④房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修1次，屋面排水基本畅通。
⑤共用楼道灯无安全隐患，路灯、楼道灯完好率不低于80%。
⑥共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。
⑦道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。
⑧消防设施设备完好无损，随时可用。
⑨井(池)盖板、管道损坏能及时修换。 |
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(五) |
基础台帐资料管理 |
①业主公约、房屋装饰装修管理规定等各项制度完整。
②有一定的房屋档案资料,分类成册,查阅方便。
③经营管理资料（如住户档案、房屋档案、房屋安全普查记录、物业管理资金的交缴与支取纪录、业主委员会对服务标准的考核意见等）逐步建立和完善，各项措施落实。 |
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(六) |
房屋装饰装修管理 |
①装修管理制度较完善，物业管理公司与业主(使用人)签订装饰装修服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定注意事项。
②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，无危及房屋结构的违规装修现象。
③外墙或屋面安装的设施设备或构件无重大安全隐患。
④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报，配合有权部门处理。 |
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(七) |
环境秩序 |
①小区主出入口设有小区平面示意图，标示准确，房屋楼号、单元号完整，每年检查、修换1次。
②流动摊点、小商贩，拾(收)荒者进入小区的，能及时制止并驱逐。 |
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(八) |
车辆管理 |
①车辆管理制度较完善，措施落实。
②外来机动车辆进出小区记录基本完整，车辆收费符合规定。
③非机动车停放有序，无占压绿地现象。
④车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。 |
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(九) |
社区文化活动 |
①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。
②运动场地、文化场馆定时向居民开放。
③能配合街道做好社区精神文明建设相关工作。 |
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(十) |
综合管理与服务 |
①物业管理服务项目和收费标准在小区醒目处明码标价；服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责权利关系明确；小区各项管理制度基本完善，有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准。
②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
③管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范严谨和蔼，能开展多项便民服务措施。
④物业管理项目负责人员名单、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。
⑤建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。
⑥每年1次征询业主对物业服务的意见和建议，并在小区公布。 |
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（二级）
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序号 |
项目 |
服 务 标 准 |
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(一) |
安全巡查 |
①有经过培训的专业化安全巡护人员，巡逻及管理制度落实。
②安全巡护人员统一着装，当班时佩戴明显标志，熟悉辖区情况，认真负责。
③不能完全实施封闭式管理，主出入口24小时有人值守，临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。
④24小时巡查小区，服务基本规范，全体巡查人员不少于4人，能主动接受业主(使用人)的投诉和求助，巡查记录基本完整。
⑤危及住户人身安全处，有明显标志和一定的防范措施。
⑥对突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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(二) |
卫生保洁 |
①小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
②小区道路每日清扫1次，公共场所保持清洁；楼道每周清扫2次;共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
③电梯及电梯厅每天清扫一次，每月一次擦拭、清洁电梯内墙面和地面。
④公共厕所每天清扫一次，无明显便迹、污物和异味。
⑤公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年检查清掏1次，发现异常情况及时清掏。
⑥每年喷洒药物至少2次，进行消毒和灭虫除害。
⑦无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。
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(三) |
绿化养护 |
①每日清扫一次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，目视基本干净。
②草坪生长基本正常，成活率在80％以上，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。
③花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形。
④喷泉池、人工湖每旬打捞1次漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水面无杂物；喷泉设备完好。
⑤假山、亭、廊、雕塑等园林小品每年检修、油漆(粉刷)一次。
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(四) |
房屋及共用设施设备维修养护 |
①每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大中修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年安排1次共用部位门窗检修，使其保持基本完好。
②房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务6小时内到位，72小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修一周内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有维修及回访记录。
③设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
④房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修一次，屋面排水基本畅通。
⑤共用楼道灯每月检修1次，损坏及时修换，无安全隐患、无长明灯。路灯、楼道灯完好率不低于85%。
⑥共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。
⑦道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。
⑧消防设施设备完好无损，随时可用。
⑨井(池)盖板、管道损坏及时修换。 |
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(五) |
基础台帐资料管理 |
①房屋使用手册、业主公约等各项制度完整。
②房屋档案资料较齐全，记录变更及时。
③有房屋总平面图、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网综合规划图、住户档案(一户一档)、维修基金提取和使用记录，业主委员会对服务标准的考核意见等相关资料，分类成册，查阅方便。 |
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(六) |
房屋装饰装修管理 |
①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。
②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，物业管理人员每周检查1次施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续。房屋装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。
③管理期间房屋外观基本完好，阳台封闭，空调、防盗窗(网)、晒衣架、遮阳蓬安装基本符合要求，无重大安全隐患。
④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报，配合有权部门处理。 |
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(七) |
环境秩序 |
①小区主出入口设有小区平面示意图，标示准确，房屋楼号完整，每年及时检查修换一次。
②及时阻止流动摊点、小商贩、拾(收)荒者、社会盲流随便进入小区。
③无违反规定饲养家禽、家畜现象，宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无未经批准乱张贴现象。
④小区商业网点管理有序，无明显扰民现象。
⑤重大节日喷泉、小区背景音乐能及时开放，噪音扰民现象能及时得到制止。 |
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(八) |
车辆管理 |
①车辆管理制度较完善，措施落实。
②外来机动车辆进出小区记录基本完整，车辆收费符合规定。
③非机动车停放有序，无占压绿地现象。
④车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。 |
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(九) |
社区文化活动 |
①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。
②有一定的文化活动场所，每年小区居民联谊活动不少于1次，有活动记录。
③运动场地、文化场馆定时向居民开放。 |
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(十) |
综合管理与服务 |
①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于1次。
②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
③管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨、态度和蔼。能开展多项便民服务措施。
④物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。
⑤建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。
⑥小区管理单位制定出争创市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。 |
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（三级）
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序号 |
项目 |
服 务 标 准 |
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(一) |
安全巡查 |
①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。
②安全巡护人员有统一制服、编号，衣着整洁，熟悉辖区情况，认真负责，能主动接受业主(使用人)投诉和求助。
③主出入口24小时值班，可疑人员或陌生人进出随时查询，大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。
④24小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于6人，有巡查记录。
⑤小区主出入口设有监控设备，24小时运行，监控记录完整，记录不少于15天。
⑥危及住户安全处有明显标志和相应防范措施，突发事件有应急预案。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 |
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(二) |
卫生保洁 |
①小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日至少清运1次，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消毒。
②有专人负责公共场所、共用部位清洁工作，其中道路、广场等公共场所每日清扫2次，地面垃圾滞留时间不超过2小时，公共座椅(凳)保持整洁。目视检查道路、广场无明显垃圾和杂物，无大面积积水，地面垃圾滞留时间不超过2小时，公共座椅（凳）保持整洁。
③每周打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手，每季擦洗一次楼梯道公用门窗，楼梯道保持基本整洁，无垃圾、杂物、水渍及擅自占用现象。
④公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁、灯光明亮、无明显污物和异味。
⑤窖井、下水道、化粪池每年清掏2次，保持通畅。蚊蝇滋生时及时消杀。
⑥电梯及电梯厅每天清扫二次，每月二次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁一次轿厢顶部。 |
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(三) |
绿化养护 |
①每日清理1次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无明显垃圾、杂物。
②草坪成活率80％以上，生长正常，光秃不明显。整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，无大面积病虫害，草坪基本整洁，无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无较严重人为破坏，对明显人为损坏和违法行为能及时处理，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治，做好防涝、防冻。
③喷泉、人工湖、水池每月清洁1次，打捞漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水基本清澈，水面无杂物，池边无污迹。
④假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1次。 |
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(四) |
房屋及共用设施设备维修养护 |
①房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于1人。
②每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录。大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每周巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。
③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务2小时内到位，24小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修4日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有维修及回访记录。
④设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
⑤房屋外观基本完好，无明显缺损；屋面每半年检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道每年检修1次，排水保持畅通。
⑥共用楼道灯每旬检查一次，损坏及时换修，完好率(包括亮灯率)达95％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。
⑦共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。
⑧道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。
⑨消防设施设备完好无损，随时可用。
⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。 |
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(五) |
基础台帐资料管理 |
①档案资料实行数据化管理，房屋使用手册、业主公约等各项制度较完善。
②房屋档案资料较齐全，记录变更及时，无因管理不善损坏现象。
③有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网图、住户档案、房屋安全普查记录、物业管理维修基金提取和使用记录、业主委员会对服务标准的考核意见等资料，分类成册，查阅方便。 |
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(六) |
房屋装饰装修管理 |
①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装饰装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。
②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，物业管理人员每周检查1次施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。
③管理期间阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装基本统一、无重大安全隐患。房屋外观基本完好，无妨碍市容和观瞻现象，外墙无较大破损。
④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，并积极向有关部门举报，配合有权部门处理。 |
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(七) |
环境秩序 |
①小区主出入口设有小区平面示意图，房屋楼号、单元号标志明显，每季检查一次，损坏及时修换或喷涂。
②禁止拾(收)荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆等进入小区，影响居民生活。
③无违反规定饲养家禽、家畜现象，宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无未经批准乱张贴现象。
④小区商业网点管理有序，无出店、占道经营现象。
⑤重大节假日喷泉、小区背景音乐能及时开放，噪音扰民现象能及时得到制止。 |
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(八) |
车辆管理 |
①有较完善的车辆管理制度，制度落实。
②外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区，停车场管理有序。
③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。
④非机动车辆停放整齐有序，无占压绿地现象。
⑤车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大车辆管理纠纷。 |
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(九) |
社区文化活动 |
①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。
②有一定的文化活动场所和文化活动用房，每年小区居民联谊活动不少于2次，有活动记录。
③运动场地、文化场馆定时向居民开放。 |
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(十) |
综合管理与服务 |
①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理体制制度和工作岗位考核标准。
②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
③管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨和蔼。能开展多项便民服务措施。
④物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。
⑤建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。
⑥小区管理单位制定出争创省或市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。
⑦每年至少1次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于50％，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在小区进行公布。 |
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（四级）
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序号 |
项目 |
服 务 标 准 |
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(一) |
安全巡查 |
①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。
②安全巡护人员有统一制服、编号，衣着整洁。熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动、热情接受业主(使用人)投诉和求助。
③主出入口24小时值班，对行迹可疑人员及时查问，陌生人进入和大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。
④24小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于6人，巡查记录完整。
⑤小区主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，能及时发现警情并迅速报警，监控记录不少于20天。
⑥危及住户安全处有明显标志，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取保护现场和证据等相应措施。 |
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(二) |
卫生保洁 |
①小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日至少清运1次，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消杀。
②有专人负责小区公共场所、共用部位清洁工作。其中道路、广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、广场无垃圾、积水。每100m2烟头、纸屑、痰迹平均不超过5个，地面垃圾滞留时间不超过2小时。公共座椅保持整洁。
③各楼层通道和楼梯台阶每周清扫2次，拖洗1次，擦抹1次楼梯扶手，每15天擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每30天楼梯间墙面除尘1次、擦1次楼梯道公用门窗玻璃。地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍、无乱贴乱划，无擅自占用现象、无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显积尘。
④电梯及电梯厅地面每天清扫二次，每周擦拭、清洁一次电梯内墙面。如有地毯，每天吸尘一次。每月对电梯门壁保养一次。轿厢顶部每月清洁二次。
⑤公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。
⑥公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年清掏1次，每半年检查一次，发现异常情况及时清掏。每年组织一次以上灭蝇、灭蚊、灭鼠工作，蚊蝇滋生及时消杀。 |
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(三) |
绿化养护 |
①小区环境较好，绿化整洁，三季有花，重大节日有花卉点缀。
②每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无垃圾；花坛表面基本洁净。
③草坪成活率90％以上，生长正常，整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况实施浇水、施肥、修剪和病虫害防治。
④树木生长良好，没有死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象，绿篱造型正常，修剪及时，有虫株率在5％以下。
⑤喷泉、水池、人工湖每周清洁1次，打捞漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水清澈，水面无杂物，池边无污迹。
⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。 |
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(四) |
房屋及共用设施设备维修养护 |
①小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于2人，居民住宅室内维修随叫随到。
②每年年底或年初对房屋共用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃，路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。
③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自采水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务40分钟内到位，12小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。有维修及回访记录。
④设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善，记录齐全。每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
⑤房屋外观完好，屋面每半年检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复。
⑥共用楼道灯每周检查1次，损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)达95％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。
⑦共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次，无二次污染及隐患。
⑧道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。
⑨消防设施设备完好无损，随时可用。
⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。 |
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(五) |
基础台帐资料管理 |
①房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。
②房屋档案资料实行数据化管理，档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。
③房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等。房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等。物业管理经营资料有：住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表；房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中小修和房屋共用部位检查记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。 |
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(六) |
房屋装饰装修管理 |
①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。
②物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。
③阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序、符合规定，无安全隐患。房屋外观整洁，无较大破损及涂料脱落。
④室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统一、美观，无安全隐患和破损现象。
⑤违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。装修垃圾及时清运。 |
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(七) |
环境秩序 |
①小区主出入口设有小区平面示意图，房屋楼号、单元号标志明显，每月检查一次，损坏及时修换，缺失及时喷涂。
②禁止拾(收)荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆等进入小区影响居民生活。
③无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。
④小区商业网点管理有序，无出店、占道经营现象。
⑤节假日喷泉、小区背景音乐等定时开放，无噪音扰民现象。 |
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(八) |
车辆管理 |
①有较完善的车辆管理制度，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，并引导车辆有序通行、停放。
②小区内有必要的交通标志，外来机动车辆进出有登记，无较大载重车辆进入小区，停车场管理有序。
③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。
④非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐。没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。
⑤车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。 |
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(九) |
社区文化活动 |
①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。
②有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐备，每年居民联谊活动不少于3次，有活动记录。
③运动场地、文化场馆定时向居民开放。 |
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(十) |
综合管理与服务 |
①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理体制制度和工作岗位考核标准。
②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
③每年至少1次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于70％，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在小区进行公布。
④管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨和蔼。能开展多项便民服务措施。
⑤物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。
⑥建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。
⑦小区管理单位制定出争创省级优秀管理项目规划和具体的实施方案。 |
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（五级）
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序号 |
项目 |
服 务 标 准 |
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(一) |
安全巡查 |
①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全巡护队伍，巡逻及管理制度落实，实行准军事化管理和训练。
②安全巡护人员有统一制服、编号，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动热情接受业主(使用人)投诉和求助。
③主出入口24小时值班，小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不在家，非小区人员不得进入小区。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。
④24小时巡查小区，服务规范。全体巡查人员不少于9人，每班不少于3人，巡查记录完整。
⑤小区有周界巡更系统，主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，突发事件能迅速到达现场，及时采取应变措施，防止事态进一步恶化。监控记录不少于20天。
⑥危及人身安全处，有明显标志和防范措施，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并努力防止事态进一步恶化，协助采取相应措施。 |
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(二) |
卫生保洁 |
①小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持整洁，定期消毒。
②道路、广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、人行道无垃圾、无杂物、无积水。每100m2烟头、纸屑、痰迹平均不超过3个，地面垃圾滞留时间不超过1小时。
③各楼层通道和楼梯台阶每周清扫3次，擦抹1次楼梯扶手，每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每月楼梯间墙面除尘1次，每周擦1次楼梯道公用门窗玻璃。地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显灰尘。
④电梯及电梯厅每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。每月对电梯门壁打蜡上光一次。轿厢顶部每周清洁一次。
⑤公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。
⑥公共雨、污水管道每半年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年清掏2次，每季巡查一次，发现异常情况及时清掏，保持池口畅通，清理后及时清洁现场。
⑦每2月喷洒药水1次（夏季每月1次），及时进行消毒和灭虫除害。 |
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(三) |
绿化养护 |
①小区绿化布局合理，造型优美，有较高观赏价值。三季有花，重大节日有花卉点缀。
②每日清理2次绿化带、草地中垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净，每100m2烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍。
③草坪成活率在95％以上，生长茂盛，整块草地中无明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。
④树木生长良好，无死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密、整形修剪表面平整、造型美观，树木病虫防治及时无明显病、虫害。
⑤喷泉、水池、人工湖每周清洁2次，打捞漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾、目视湖(池)水清澈，水面无杂物、池底无垃圾，池边无污迹。
⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1次。 |
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(四) |
房屋及共用设施设备维修养护 |
①小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于3人，居民室内维修随叫随到。
②每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。
③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目、价格等，通过物业管理委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务20分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。有维修及回访记录。
④设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善，记录齐全，每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
⑤房屋外观完好，屋面每季检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复。
⑥共用楼道灯损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)达98％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。
⑦共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次以上，无二次污染及隐患。
⑧道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。
⑨消防设施设备完好无损，随时可用。
⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。 |
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(五) |
基础台帐资料管理 |
①房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。
②房屋档案资料完整，实行数据化管理。档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。
③房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等。房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等。物业管理经营资料有：住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表；房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中、小修和房屋共用部位检修记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。 |
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(六) |
房屋装饰装修管理 |
①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。
②物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。
③阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序，符合规定，无安全隐患。房屋外观整洁，无破损和涂料脱落。
④室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统一、美观，无安全隐患和破损现象。
⑤违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。装修垃圾及时清运。 |
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(七) |
环境秩序 |
①主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元门牌编号标志明显，每周检查1次，损坏能及时修换，缺失及时喷涂。
②严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响居民生活。
③无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。
④小区商业网点管理有序，无出店经营或占道经营现象。
⑤喷泉、小区背景音乐能定时开放。
⑥小区内部油烟排放、噪音控制符合居住要求。 |
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(八) |
车辆管理 |
①有较完善的车辆管理制度，有专兼职管理人员，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，并引导车辆有序通行、停放。
②小区设置明显的交通标志，外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区。
③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。
④非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐，没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。
⑤业主车辆管理已签订相关协议，双方权利义务明确。 |
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(九) |
社区文化活动 |
①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。
②有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐全，每年居民联谊活动不少于4次，有活动记录。
③运动场地、文化场馆每天定时向居民开放。 |
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(十) |
综合管理与服务 |
①服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于4次。
②承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
③管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨态度和蔼。能开展多项便民服务措施。
④物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。
⑤建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。
⑥小区管理单位制定出争创省级优秀管理项目规划和具体的实施方案。 |
电梯的运营与管理
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项目 |
服务内容与服务标准 |
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电梯 |
①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员10分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。
②每天进行检查，检查记录存档。
③保证电梯24小时完好，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
④客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位，保证安全运行。
⑤设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。
⑥委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
⑦确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务。经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井；加强值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。
⑧定期对机房、轿厢顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。
⑨电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。 |
附件二
规划平面图
附件三
物业构成明细
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类 型 |
幢数 |
单元数 |
套数 |
建筑面积
（平方米） |
备 注 |
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高层住宅 |
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小高层住宅 |
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多层住宅 |
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别墅 |
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商业物业 |
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办公楼 |
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工业厂房 |
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会所 |
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车库 |
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物业用房 |
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社区用房 |
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幼儿园 |
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其他用房 |
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合计 |
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附件四
固定资产清册
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固定资产名称 |
单 位 |
数量 |
金 额 |
备 注 |
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合 计 |
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附件五
物业服务用房平面图
附件六
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、门卫；
10、 ；
附件七
物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米；
2、道路 平方米；
3、污水井 个；污水出水口 个，位于 。
4、雨水井 个；雨水井 个，雨水出水口 个，位于 ，
5、化粪池 个；位于 ；
6、垃圾桶 个；垃圾房 个，位于 ；
7、水泵 个；
8、水箱 个；
9、电梯 部；
10、信报箱 个；
11、消防栓 个，消防箱 个；
12、公共照明灯 盏；应急灯 盏
13、防雷设施 ；
14、文体设施 ；位于 ；
15、景观设施 ；
16、监控 个，覆盖率达 ，监控室 个；
17、露天停车场 个 平方米；
18、室内停车场 个 平方米；地下车库排水沟 条，自动排水泵 台。
19、共用设施设备用房 平方米；
20、物业管理用房 平方米。
附件八
物业承接查验协议
甲方：
法定代表人：
地址：
联系电话：
乙方：
法定代表人：
资质等级： ，证书编号：
地址：
联系电话：
根据《江苏省物业管理条例》第四十条、第四十一条的规定，甲、乙双方就乙方承接 （物业名称）的前期物业服务，办理物业验收手续等事宜，共同达成协议如下：
一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容
甲方承诺与乙方办理承接查验手续的物业已具备《江苏省物业管理条例》第三十九条所述新建住宅小区应当具备的条件。甲方已于 年 月 日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：
1、
2、
3、
4、
二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属中选择）
经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。
经乙方、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：
1、
2、
3、
经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：
1、
2、
3、
三、物业资料的移交
甲方已于 年 月 日，向乙方提供和移交了前期物业服务合同第十四条规定的物业资料（具体清单另附）;未能全部移交的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并向乙方书面承诺补交的具体时限。
签订时间： 年 月 日
备案时间： 年 月 日
盐城市前期物业服务协议
甲方（物业服务企业）
单位名称:
资质等级： 证书编号：
法定代表人： 住 所：
联系电话： 传 真：
乙方（物业买受人）
姓名: 国籍: 性别: 出生年月:
住所地址:
身份证/护照/营业执照号码:
联系电话:
丙方（房地产开发企业）
单位名称：
法定代表人： 住 所：
联系电话： 传 真：
乙方所购房屋基本情况：物业名称： ；地 址： ；该房屋为 （住宅/商业用房等），坐落在 幢 单元 室，产权建筑面积 平方米，购房合同编号为 。
根据《中华人民共和国合同法》、《江苏省物业管理条例》、《盐城市物业管理实施细则》的约定，甲、乙、丙三方就前期物业服务达成本协议。
第一条 在本物业管理区域业主大会选聘物业服务企业之前，由丙方通过招投标方式委托甲方负责本物业管理区域的前期物业服务工作。
第二条 按《前期物业服务合同》的约定，由丙方提供前期物业开办费，用于购买物业办公设备等固定资产及支付培训等相关费用。
第三条 甲方应设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资质证书的人员履行本协议，并在管理区域内显著位置公示项目负责人。
第四条甲方为本物业管理区域的业主提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准 级，具体内容为：
1、综合服务：甲方应制定业主临时管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目招投标时承诺的项目经理即为本项目的项目经理，项目经理为 ，本项目的管理人员总数为 人，配备每班在岗管理人员为 人；管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范。周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每半年公布1次；物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；制定完整的社区文化活动计划，配合街道做好社区精神文明建设相关工作。
2、保洁服务：甲方须按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置专职的保洁人员，本项目的保洁人员总数为 人，配备每班在岗保洁人员为 人；制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；各类清洁设施设备配备齐全，保洁人员按各项规定做到保洁到位，垃圾日产日清。
3、公共秩序维护服务：甲方须按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置专职的秩序维护员（最低不得少于3人），本项目的秩序维护人员总数为 人，配备每班在岗秩序维护人员为 人，甲方须保持24小时有人在岗值班，其中立岗值班时间不少于 小时，公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；甲方在本项目秩序维护的管理规章制度完善，制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。
4、绿化养护服务：甲方或由甲方雇佣的专业人员进行绿化养护管理，本项目的绿化养护人员总数为 人，配备每班在岗绿化养护人员为 人；制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
5、物业共用部位和共用设施设备维护服务：甲方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人），本项目的维保人员总数为 人，配备每班在岗维保人员为 人；电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的单位维护保养；建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识。建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级。
单个业主可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。
特约服务内容：
1、 ；
2、 ；
3、 。
特约服务标准：
1、 ；
2、 ；
3、 。
特约服务收费标准：
1、 ；
2、 ；
3、 。
甲方承诺，在县（市、区）组织的年度考核中，本项目的业主满意率达到65%以上，如在年度考核中业主满意率低于65%的，甲方须立即进行整改，并在半年后重新接受考核，如果满意率仍低于65%的，甲方将下一年度的物业公共服务费下调 %收取。
甲方受理乙方投诉的，须登记在册，并在24小时内答复处理。若不能在24小时内答复处理的，要有紧急处理措施，并对业主做出合理解释和限时解决的承诺。
第五条 前期物业服务费（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）收取标准为： 元/月·平方米。
第六条 物业服务费从 年 月 日起开始计费。甲方从计费之日起按（年/半年）预收，一个收费年度结算一次。
乙方将物业出租给他人使用，并与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。
乙方办理入住手续后未入住或未使用，应事先书面向甲方说明备案，并按规定向甲方交纳上述相应费用；因乙方原因未按时办理入住手续，物业服务费用由乙方按规定向甲方交纳。
乙方承诺按时、足额交纳物业服务费，如因乙方不及时交纳物业服务费导致甲方服务不到位的，乙方须承担相应责任。
第七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置物业，或者因丙方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由丙方全额交纳。
第八条丙方应在售楼现场将前期物业服务合同、本协议和《临时管理规约》等内容进行公示，前述内容不得侵害物业买受人合法权益。
第九条甲方为物业管理区域内业主提供的物业服务内容、服务标准应在该区域内显著位置长期公示，接受业主监督；甲方应在本物业管理区域的显著位置，每半年一次向全体业主公布物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用及广告、物业用房出租等经营性收入的收支情况。
第十条 在本物业管理区域内配置的停车场（库）停放汽车的，车位使用人在政府指导价范围内按约定的标准支付车辆停放费；车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与甲方另行签订保管服务合同；需要占用本区域共有道路或其他场地停放汽车的，双方应当在本协议的第二十二条其他约定事项中约定。甲方应当将汽车停放费、租金单独列帐，独立核算，所得收益百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。
第十一条本物业管理区域内的属于全体业主所有的经营性用房统一委托甲方经营管理，甲方取得的经营收益扣除成本后的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第十二条 乙方在装饰装修房屋前，根据法律规定，应与甲方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，甲方应事先书面告知乙方装饰装修中的注意事项。
乙方与丙方在《商品房买卖合同》中对于装饰装修另有约定的，乙方应按约定执行，但该约定不得违反国家装饰装修的相关规定。
第十三条 物业交付使用后，丙方应按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等承诺的保修期限和保修范围承担物业保修责任。保修期限满前一个月，丙方应在本区域显著位置向全体业主进行公示，并书面告知甲方。甲方或丙方对物业进行维修时，乙方应给予配合。
保修期内的维修按以下约定执行：
1、
2、
3、
第十四条 物业交付前，甲方应制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。甲方根据本协议和《临时管理规约》等约定以及本区域管理制度提供管理服务时，乙方应给予配合。
第十五条 物业管理区域内禁止下列行为：擅自改变物业的规划用途；损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；堵塞、更改烟道；高空抛物；存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反规定的物品；制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；擅自摆摊设点、占道经营、无序停放车辆；破坏或者擅自改变房屋外观；擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻划；非法养殖大型犬、烈性犬；占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮挡）消防栓等违反消防法律、法规的行为；法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理期间发生上述行为之一的，甲方应当及时采取劝阻、书面告知等方式制止。在甲方制止无效的情况下，甲、乙方有权报告地方政府规划、建设、房管、城管、公安环保等有关行政管理部门，由有关行政管理部门按照各自职责依法查处；给他人损害的，依法承担民事责任。
第十六条 乙方未按照本协议的约定交纳物业服务费用的，甲方可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；乙方仍不缴纳的，甲方可通过法律途径追缴。
物业所有权发生转移时，乙方应当与甲方结清物业服务费用。
第十七条 甲方违反本协议约定，不能完成约定的管理要求，乙、丙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙、丙方造成损失的，甲方应予赔偿。
第十八条 甲方违反本协议的约定和政府收费方面的规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，乙方有权拒绝交纳；甲方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额 的标准支付违约金。
第十九条 乙方逾期未交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并可从逾期之日起按每日应收金额 的标准收取违约金。
第二十条 以下情况甲方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、其他不可归责于甲方的事由。
第二十一条前期物业服务期间，甲丙双方解除前期物业服务合同的，丙方应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并在服务内容、服务标准、物业服务费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意后，在退还预收的物业服务费用剩余部分后方可与甲方解除合同，并应通过招投标方式另聘物业服务企业。
第二十二条 其他约定事项：
1、
2、
3、
第二十三条 本协议正本连同附件共 页，一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。
第二十四条 本协议在履行过程中如发生争议，可以协商解决，协商不成时，按下列第 种方式解决。
（一）提交盐城仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第二十五条 本协议经三方签字后生效，甲丙双方签订的《盐城市前期物业服务合同》依法解除后，本协议自行失效，但甲方在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。
甲方（签章）： 法定代表人：
乙方（签章）： 受委托人：
丙方（签章）： 法定代表人：
签订日期： 年 月 日
附件：
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（见P18-P60页）
盐城市物业服务合同
委托方（以下简称甲方）： 业主大会（业主代表大会）
被授权签约人： 业主委员会（物业管理委员会）
地址：
联系电话： 传真：
受委托方（物业服务企业，以下简称乙方）
单位名称：
资质等级： 证书编号：
法定代表人： 住 所：
联系电话： 传 真：
甲方通过 （招投标，协议）方式将 （物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业的正常运行，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。
第一章 物业概况
第一条 物业基本情况：
物业名称：
物业类型：
坐落位置： 区 街道 路 号
物业管理区域四至范围：
东至
南至
西至
北至
物业占地面积 平方米，总建筑面积 平方米,其中，住宅部分 平方米，非住宅部分 平方米（其中商业部分 平方米，办公楼部分 平方米，会所部分 平方米），物业服务用房 平方米（经营用房 平方米，办公用房 平方米，辅助用房 平方米），其他用房 平方米。（规划平面图见附件二、物业构成明细见附件三）。
第二章 物业服务管理内容
第二条 在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同,并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在街道物管中心备案。
甲方应向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房，物业服务用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，坐落位置 ；其他 平方米。由乙方在本合同期限内使用，但不得改变其用途（物业用房平面图见附件四）。
第三条 乙方为本物业管理区域的业主提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准 级，具体内容为：
1、综合服务：乙方应配合甲方制定业主临时管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目招投标时承诺的项目经理即为本项目的项目经理，项目经理为 ，本项目的管理人员总数为 人，配备每班在岗管理人员为 人，管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范，周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每半年公布1次；物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；制定完整的社区文化活动计划，配合街道做好社区精神文明建设相关工作。
2、保洁服务：乙方须按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置专职的保洁人员，本项目的保洁人员总数为 人，配备每班在岗保洁人员为 人；制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；各类清洁设施设备配备齐全，保洁人员按各项规定做到保洁到位，垃圾日产日清。
3、公共秩序维护服务：乙方须按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置专职的秩序维护员（最低不得少于3人），本项目的秩序维护人员总数为 人，配备每班在岗秩序维护人员为 人，乙方须保持24小时有人在岗值班，其中立岗值班时间不少于 小时，公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善，制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。
4、绿化养护服务：乙方或由乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理，本项目的绿化养护人员总数为 人，配备每班在岗绿化养护人员为 人；制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
5、物业共用部位和共用设施设备维护服务：乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人），本项目的维保人员总数为 人，配备每班在岗维保人员为 人；电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的单位维护保养；建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级（物业共用部位明细见附件五，物业共用设施设备明细见附件六）。
单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。甲乙双方在《前期物业服务协议》中与物业买受人约定物业服务的内容和质量标准应与本合同中明确的物业服务的内容和质量标准相一致。
第四条 乙方应当在物业管理区域显著位置将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准进行公示。
第五条 物业服务收费采取包干制方式。
第六条 物业服务费用（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按下列标准向乙方交纳：
多层住宅： 元/平方米·月；
高层（小高层）住宅： 元/平方米·月；
独立别墅 元/平方米·月；
联排别墅 元/平方米·月；
商业用房： 元/平方米·月；
办公楼： 元/平方米·月；
会 所： 元/平方米·月；
其他物业（独立附属房、社区用房、学校、幼儿园等） 元/平方米·月。
第七条 本物业共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。
第八条 物业服务费用（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）按（年／半年）预交，记费起始时间为 年 月 日。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
第九条 乙方应在本物业管理区域的显著位置，每半年至少一次向全体业主公布物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用及广告、物业用房出租等经营性收入的收支情况。
双方约定 （聘请／不聘请）专业机构对物业服务等费用的收支情况进行审计。双方约定审计的，审计时间为 年 月
日，聘请专业机构的审计费用，由 承担。
业主委员会应当每半年在本区域内公告业主大会和业主委员会日常工作经费收支情况，接受业主的监督。
第十条 本区域内的非机动车停放收费按政府规定标准执行；机动车停放收费标准在政府指导价的范围内，按以下标准由车位使用人向乙方交纳：
（一）利用共用部分设置的机动车停放场地服务收费（停车场属于全体业主共有的，以业主大会的决议实行）：地面车位： 元/个·月；地下车位： 元/个·月。
（二）业主拥有专有权的停车位（库）服务收费：地面车位： 元/个·月；地下车位： 元/个·月。（乙方已收取停车位（库）物业服务费的，不得再收取停车服务费）
乙方取得的经营收益扣除成本后的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第十一条 车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与乙方另行签订保管服务合同。
第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的非营业性公建 （是/否）委托乙方经营管理；委托乙方经营管理的，取得的经营收益按 分配。（业主大会另有规定的除外）
第十三条 下列费用从 列支：
（一）业主大会及业主委员会会议开支和必要的日常办公费用计 元／年；
（二）业主委员会有关人员津贴计 元／月；
（三）其他 。
第三章 物业交接
第十四条 甲方应在合同生效之日起两个月内会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收，并向乙方办理移交手续。
第十五条 乙方承接物业时，应与甲方办理物业管理书面交接手续，甲方应向乙方移交下列资料：
1．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2．设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3．业主档案资料及物业质量保证文件和物业使用说明资料；
4． 。
第十六条 乙方承接物业时，与甲方签订《物业承接查验协议》（见附件七），附查验记录、交接记录、整改书面报告、复查记录及其他与承接查验有关的文件。
第十七条 乙方在交接后三十日内，持物业服务合同向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续。
乙方应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。
第十八条 本物业服务合同终止，乙方应当在终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与重新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：
（一）移交占用的物业共用部分和甲方提供给乙方的物业办公设备等固定资产；
（二）移交本合同第十六、十七条规定的相关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
第四章 物业管理约定
第十九条 乙方应当依据本合同服务方案及承诺事项制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，并接受甲方督查。
乙方对物业管理区域内禁止的行为，应采取劝阻、报告有关行政管理部门、诉讼等措施，制止业主、物业使用人违反规定的行为。
乙方对物业管理区域内禁止的行为不采取上述措施的，业主、物业使用人可以及时报告所在地县（市、区）物业管理行政主管部门；禁止行为造成损害的，可以向人民法院提起诉讼。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。
第二十一条 乙方可以将本区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将本区域内的全部物业服务委托给他人。
第二十二条 因维修物业或者公共利益，业主或者其他单位确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主以及业主委员会（物业管理委员会）和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和业主委员会（物业管理委员会）的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十三条 乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十四条 乙方违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求乙方返还。
第二十五条 乙方违反本合同约定，不能完成本合同第二、三条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。逾期未整改且严重违约的，甲方有权提前解除本合同，另行选聘物业服务企业。甲方解除合同需提前 日通知乙方。
第二十六条 业主应按规定如期交纳物业服务费用，业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用 的 比例加收违约金。业主不能以未享受或不享受服务为由拒交物业服务相关费用，更不能以非本合同约定的服务内容为理由拒交物业服务相关费用。业主未按照本合同的约定交纳物业服务费用的，乙方可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；业主仍不缴纳的，乙方可通过法律途径追缴，并纳入个人信用档案中。
第二十七条 由于业主拒交物业服务费用等甲方违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第二、三条约定的管理目标，责任由甲方承担。
第二十八条 本合同生效后，甲乙双方的任何一方无正当理由提前终止合同，违约方应当向对方支付 万元违约金。
第二十九条 以下情况乙方不承担责任：
1．因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2．乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3．因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4．因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5．其他不可归责于乙方的事由：
第三十条 为维护业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按国家有关法律规定处理。
第三十一条 甲方每 （月／季）组织部分业主（至少3名）对照合同约定的服务标准对乙方的服务进行考核，并于每 （月／季）底在小区主、次出入口将考核情况在小区公示，连续三次被甲方评为不合格之日起，本合同无效，甲方有权要求乙方无条件撤出物业管理区域，重新选聘新的物业服务企业。
第三十二条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三十三条 本合同期满，甲乙双方达成一致，同意续聘的，应提前三个月续签合同。
本合同期满，甲方决定不再委托乙方管理，应提前三个月书面通知乙方。乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。
本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方，并在物业管理区域内显著位置公告。
乙方在合同期满退出时，应严格按照《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）》执行。
第三十四条 本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；补充协议与本合同条款不一致的，以本合同为准。
第三十五条 本合同连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各执 份，报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）各备案一份，具有同等法律效力。
第三十六条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式解决。
1．向盐城仲裁委员会申请仲裁；
2．向人民法院提起诉讼。
甲方（签章）： 法定代表人：
乙方（签章）： 法定代表人：
见证方（街道办事处或镇人民政府签章）：
签订时间： 年 月 日
备案部门（签章）：
备案时间： 年 月 日
附件：一、盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准
二、规划平面图
三、物业构成明细
四、物业服务用房平面图
五、物业共用部位明细
六、物业共用设施设备明细
七、物业承接查验协议
附件一
盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（见P18-P60页）
附件二
规划平面图
附件三
物业构成明细
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类 型 |
幢数 |
单元数 |
套数 |
建筑面积
（平方米） |
备 注 |
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高层住宅 |
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小高层住宅 |
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多层住宅 |
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别墅 |
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商业物业 |
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办公楼 |
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工业厂房 |
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会所 |
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车库 |
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物业用房 |
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社区用房 |
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幼儿园 |
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其他用房 |
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合计 |
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附件四
物业服务用房平面图
附件五
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、门卫；
10、 ；
附件六
物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米；
2、道路 平方米；
3、污水井 个；污水出水口 个，位于 。
4、雨水井 个；雨水井 个，雨水出水口 个，位于 ，
5、化粪池 个；位于 ；
6、垃圾桶 个；垃圾房 个，位于 ；
7、水泵 个；
8、水箱 个；
9、电梯 部；
10、信报箱 个；
11、消防栓 个，消防箱 个；
12、公共照明灯 盏；应急灯 盏
13、防雷设施 ；
14、文体设施 ；位于 ；
15、景观设施 ；
16、监控 个，覆盖率达 ，监控室 个；
17、露天停车场 个 平方米；
18、室内停车场 个 平方米；地下车库排水沟 条，自动排水泵 台。
19、共用设施设备用房 平方米；
20、物业管理用房 平方米。
附件七
物业承接查验协议
甲方： 业主大会（业主代表大会）
授权签约人： 业主委员会（物业管理委员会）
地址：
联系电话：
乙方：
法定代表人：
资质等级： ，证书编号：
地址：
联系电话：
根据《江苏省物业管理条例》第四十条、第四十一条的规定，甲、乙双方就乙方承接 （物业名称）的物业服务，办理物业验收手续等事宜，共同达成协议如下：
二、物业共用部位、共用设施设备的查验内容
甲方已于 年 月 日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：
1、
2、
3、
4、
二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属中选择）
经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。
经乙方、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：
1、
2、
3、
经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：
1、
2、
3、
三、物业资料的移交
甲方已于 年 月 日，向乙方提供和移交了物业服务合同第十六条规定的物业资料（具体清单另附）;未能全部移交的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并向乙方书面承诺补交的具体时限。
签订时间： 年 月 日
备案时间： 年 月 日
